Р Е Ш Е Н И Е  № 251

Гр.Троян, 10.10.2014 година

В ИМЕТО НА НАРОДА

Троянски районен съд, втори състав, в публично заседание на дванадесети септември две хиляди и четиринадесета година в състав:

                                                                            Председател: Светла Иванова

при секретаря Е.П., като разгледа докладваното от съдията гр.дело 436 по описа за 2014 г. на Троянски районен съд, за да се произнесе, съдът взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 124 ал.1, от ГПК, вр. чл.26, ал.2, пр.5 във вр. с чл.17, ал.1 ЗЗД.

Ищцата Й.К.К., чрез пълномощника си адв.Е.Б. от САК е предявила искова молба против В.М.М. ***, М.М. *** и „ПИ ЕС ХОТЕЛИ” ООД гр. София, представлявано от Снежана Стоянова Мичева.

В исковата молба се излага, че с решение № 369/24.01.2001 год. Поземлената комисия гр. Троян е възстановила правото на собственост върху широколистна гора от 6.904 кв.м. в местността „Капинчо”, представляваща имот № 137007 по картата на землището, при съседи: № 133040 - Вътрешна река, № 000098 - широколиста гора на МЗГ-Държавно лесничейство, № 137008-ливада на В.Т.М., № 137006-Почивен дом на неустановен собственик, № 137005-широколиста гора на МЗГ-Държавно лесничейство и №133005-пасище-мера на Община гр. Троян. Със същото решение №369/24.01.2001 год. Поземлената комисия гр. Троян възстановила правото на собственост  върху ливада от 5.133 кв.м. в местността „Капинчо", представляваща имот № 137008 на наследниците на В.Т.М.. По-късно Районен съд - гр. Троян, по  а.х. дело № 48/2003година изменил това решение, като възстановил на наследниците на В.Т.М., правото на собственост на недвижим имот, а именно: ливада от 5.729 кв.м.., шеста категория в местността „Капинчо", представляваща имот № 137008 по картата на землището на гр. Троян при съседи:№ 137009-ливада на Власи Николов П., № 137010-широколистна гора на Власи Николов П., № 137011- ливада на Власи Николов П., № 137006-почивен дом на неустановен собственик и № 137007-широколистна гора на В.Т.М.. Изложено е, че Й.К.К. притежавала по наследство 2/12 ид.части от гореописаните имоти, а ответниците В.М.М. и М.М.В. притежавали към 2012 год. общо 6/12 ид.части от същите имоти.                Твърди се в ИМ, че „ПИ ЕС ХОТЕЛИ" ООД гр. София, притежава хотел в съседен имот, че през 2012 год. съпругът на Снежана Стоянова Мичева - представител на третия ответник „ПИ ЕС ХОТЕЛИ" ООД, потърсил по телефона С.Д. - съпруг на В.В.Д. /една от наследниците на В.Т.М./, като отправил предложение за  закупуване на гореописаните недвижими имоти на цена по 30-40 ст. на кв.м. Д. му заявил, че ще съобщи предложението на собствениците, но изразил становище,  че те не биха се съгласили за сума, по-малко от 60-70 ст. на кв.м.. През есента та 2012 год. в гр. София, в офиса на дъщерята на В.Д. - Е.С., се състояла среща на ответницата Снежана Мичева и съпруга и като кандидат-купувач и част от собствениците на имотите, живущи в гр. София, а именно: В.Д. и ищцата, а В.Д. била представлявана от съпруга си С.Д.. Присъствала и дъщерята на Д.и - Е.С., но до споразумение за цената на проектираната покупко-продажба не се стигнало. Твърди се, че  няколко месеца по-късно,  на среща осъществена в дома на  С.Д.  ищцата  заявила, че при цена 60 ст. на кв.м.  не е съгласна да продава, но при същата цена е готова да изкупи идеалните части на своите сънаследници, които при това положение трябва да спазят разпоредбата на чл. 33 от ЗС.  Ответницата В.М. заявила, че трябва да говори със сестра си - ответницата М.М.В. и ще се обади допълнително, но в  продължение на повече от два месеца не се обадила. Твърди се, че С.Д. я потърсил по телефона и в проведения разговор тя му заявила, че покупко-продажбата много се бавела, а на нея и били необходими пари за да погасява кредити, защото банката не чакала. Излага се, че  в  края на м. август ищцата и изпратила нотариална покана за извършване на сделката, на която не получила отговор, а в последствие разбрала от  С.Д., че първите две ответници  дарили своите ид.части от имотите на „ ПИ ЕС ХОТЕЛИ" ООД. Излага се, че дарението било извършено на 20.08.2013 год. с нот. акт № 145, том. III, рег. № 3946, дело № 406/2013 год. Ищцата счита, че сделката е симулативна и тя прикрива действителната сделка, покупко-продажба, тай като явно дарението е направено за да се заобиколят разпоредбите на чл. 33 от ЗС- задължението на съсобственика да предложи на другите съсобственици да купят неговата част от имота и само, ако те откажат, едва тогава да я продаде при същите условия на трето лице.      Моли съда да постанови решение, по силата на което да обяви сделката - дарение на недвижими имоти сключена на 20.08.2013 год., с нотр.акт№ 145, том III, рег № 3946, дело № 406/2013 год., издаден от Борис Кожухаров - Нотариус с район на действие - съдебен район на Троянския районен съд, между В.М.М. и М.М.В. от една страна и „ПИ ЕС ХОТЕЛИ „ ООД, гр. София, представлявано от Снежана Стоянова Мичева от друга за СИМУЛАТИВНА , а прикритата сделка покупко-продажба на същите имоти да обявите за НИЩОЖНА, като посочения нотариален акт бъде обезсилен. Претендира за разноски.

В съдебно заседание ищцата, редовно призована не се явява, представлява се от упълномощен защитник – адв.Е.Б., който от името на доверителката си поддържа  заявената претенция по съществото на спора и в представена по делото писмена защита.

При предвидената процедура по реда на чл. 131, ал. І от ГПК, на ответниците е изпратено копие от ИМ и доказателствата към нея, придружени с разпореждане, в което са указани правата и задълженията им.

В предвидения срок са представени писмени отговори от В.М.-В. и М.М.В., с които молят исковата претенция  да бъде оставена без уважение. Оспорват като невярно твърдението на ищцата, че е налице симулативна сделка за дарение, заобикаляща разпоредбата на чл. 33 от ЗС. Твърдят, че действителната им воля е била да дарят притежаваните от тях идеални части от поземлените имоти именно на третия ответник по делото - „ПИ ЕС ХОТЕЛИ" ООД, именно такава е била действителната им воля и с това по никакъв начин не са имали за цел да прикрият друга сделка - покупко-продажба, тъй като с оглед на възрастта, в която се намират, имотите  им са само и единствено в тежест. Заявяват, че  ищцата никога преди процесната сделка не е отправяла към тях предложения за изкупване на идеалните части от имота. Твърдят, че както дарението, така и покупко-продажбата са регламентирани от ЗЗД като сделки обслужващи интересите и желанията на хората, те са действителни, стига да е спазена формата им в случай, че е предвидена такава и законът не отдава приоритет на нито една от двете, както и не ограничава приложимостта на нито една от двете в гражданския оборот.

Излагат, че твърденията на ищцата противоречат на житейската и правна логика, тъй като, ако действително ищцата е предлагала цена 60 ст., а третият ответник 70 ст. и те са искали да продадат имота на 70 ст. то тогава счита, че очевидно са могли да отправят предложение по реда на чл. 33 от ЗС до ищцата и след евентуалното му отхвърляне да продадат на третия ответник, без да се налага извършване на прикрити сделки, каквито се претендират. Твърдят, че никой съсобственик не им е предлагал изкупуване на цена 60 ст. преди процесната сделка.    

В съдебно заседание на 12.09.2014г. В.М.М. и М.М.В. – р.пр. се явяват лично и поддържат становището си в депозираните по делото отговори.

В предвидения по реда на чл.131 от ГПК срок, третия ответник „ПИ ЕС ХОТЕЛИ" ООД, представя писмен отговор, в който излага становище за допустимост, но неоснователност на претенциите. Оспорва като невярно твърдението на ищцата, че е налице симулативна сделка за дарение, заобикаляща разпоредбата на чл. 33 от ЗС. Твърди, че разпореждането чрез дарение на посочените в нотариалния акт идеални части от недвижимите имоти е била именно действителната воля на страните по сделката и чрез него по никакъв начин не са целяли прикриване на покупко-продажба.

Заявяват,  че действително „ПИ ЕС ХОТЕЛИ" ООД притежава хотел в съседство до процесиите недвижими имоти и е имало интерес да присъедини към дворното място на хотела намиращите се в съседство земи, но интереса който са имали е да закупят земята като единствен собственик,  а не са били съгласни да заплащат каквато и да била цена за придобиване на идеални части от земя, която да бъде управлявана заедно с други съсобственици, нямащи интерес от стопанисване и развитие на имота. Излагат, че нито те -„Пи Ес Хотели"ООД, нито който и да било друг външен купувач не би заплатил цена от 70 ст. или каквато и да било друга цена за да придобие само идеални части от имота, без да придобие собствеността върху целия имот. Моли съда да постанови Решение по настоящото дело, с което да отхвърли ищцовата претенция. Претендират за заплащане на съдебно –деловодни разноски.

В съдебно заседание, редовно призовани се представляват от упълномощен защитник – адв.Лъчезар Перфанов от САК, който поддържа изложените в отговора съображения за неоснователност и недоказаност на предявените искови претенции. Аргументите си излага по съществото на спора и в представена по делото писмена защита.

СЪДЪТ, след преценка на представените писмени и събрани гласни доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, прие за установено следното от фактическа страна:

От представеното по делото у-ние за наследници /л.9/ се установява, че ищцата и първите две ответници са наследници на В.Т.М., б.ж. на гр.Троян, обл.Ловеч, починала на 26.01.1963г., която е притежавала недв.имоти – гори и ливади, правото на собственост, които е възстановено с Решение №369/24.01.2001г. на ПК-Троян.

Представен е нотариален акт за дарение на недв.имот №145 том 3, рег.№3946, дело №406 от 2013г. на Нотариус Б.Кожухаров, р-н на действие РС-Троян, от 20.08.2013г., от който е видно, че първите две ответници, даряват на третия ответник ½ ид.ч от недв.имот, представляващ ПИ с идентификатор №73198.137.8, целият с площ от 5729 кв.м и ½ ид.ч от недв. имот, представляващ ПИ с идентификатор №73198.137.7, целият с площ от 6904 кв.м., които имоти се намират в гр.Троян, обл.Ловеч, местност „Капинчо”.

Представена е нотариална покана /л.12/ от Йоанна К.К. – ищец в настоящото производство, с адресат В.М.М.. От съдържанието на същата се установява, че ищцата, в качеството си на съсобственик на описаните по-горе недв.имоти отказва да продаде своята ид.част за цена от 0,60 лева на кв.м., но при тази цена изразява съгласие да купи ид.части на първите две ответници. По делото са ангажирани гласни доказателства.

 От показанията на  свидетелите С.Б.Д. и Е.С.С. се установява, че и двамата знаят за водени преговори за продажбата на  описаните по-горе имоти, правото на собственост на които е възстановено с Решение №369/24.01.2001г. на ПК-Троян на наследниците на В.Т.М.. От показанията на свидетеля С.Д. се установява, че след проведен разговор по телефона с лице от мъжки род, който се „ ....представил като управител, но не си спомням дали си каза имената, на бившия хотел в м.Долно Капинчо...” и който се интересувал от закупуването на процесните имоти е инициирана нарочна среща „...в София със съсобствениците, които живеят в София, защото тука живеят наследниците М. и В., а в София останалите братовчедки, също съсобственици на имотите. С В. имах непрекъснати връзки. Говорихме за цената, помолих я тя да проучи какви цени имат имотите тука в Троян и тя беше проучила......”. Установява се, че среща с въпросното лице, представило се за управител на „... бившия хотел в м.Долно Капинчо...” са присъствали „....Дъщеря ми беше на първата среща в офиса, тогава беше и В.Д., аз и ищцата....”, т.е първите две ответници не са присъствали на срещата с евентуалните купувачи, която е осъществена в офиса на свидетелката Е.С., за които свидетеля е категоричен, че: „.....Разговорите, които съм водил по телефона с лице, което ми се е представило за управител на въпросния хотел, е било винаги лице от мъжки род и на срещата в София, отново дойде лице от мъжки род и придружавано от жена, която не съм виждал преди...”. С показанията си свидетеля удостоверява, че е била нарочена втора среща, осъществена в неговия дом, на която са присъствали „....В....., В.Д. не беше, а беше ищцата, моята съпруга, дъщеря ми и аз....”, на която среща ищцата категорично заявила, че при предложената цена от 0,60 лв. На кв.м. тя не желае да продава своята ид.част, но е съгласна да изкупи полагащите се ид.части от процесните имоти на първите две ответници, което според свидетеля „...някак си подейства като гръм от ясно небе за В.. Просто за минутка такава промяна в поведението й и във физическото поведение, че аз се уплаших, че можеше да припадне тази жена....”.                                    

От показанията на св.Е.С. се установява: „....баща ми каза, че някакъв мъж го е търсил от Троян, имал е интерес да изкупи земите, които граничат с техния хотел, за да си разширят двора. Каза, че е организирал среща и представителите ще бъдат – Й. от една страна, баща ми на мястото на майка ми, чичо ми Васко, който е на мястото на третата сестра – К., която е починала....”. Според свидетелката, срещата се осъществила в нейния офис и по този повод се запознала с пристигналите мъж и жена, „... която мисля, че се представи С., а фамилия не си спомня...”. Понеже евентуалните купувачи предложили цена от 0.30-0.40 лв. на кв.м., а продавачите настоявали на 60.00-70.00 лв. за кв.м., в това число ищцата претендирала за 5.00 лева на кв.м., свидетелката С. предложила всяка от страните да направи съответни отстъпки и да се инициира втора среща, на която „... да се разберем. Госпожа С. каза, че ако не се срещнем в разговори, защото от другата страна на хотела имало общински земи, които ако ги вземат им върши работа, но този бил по-равен терен и го предпочитат. Общо взето така се разделихме. И ние се разбрахме да помислим и те също, и да се срещнем за втора среща. А втора среща нямаше....”.                                       

При така установеното от фактическа страна, съдът достигна до следните изводи:                                                                                                          

Предявеният иск за прогласяване нищожност, като привиден на договор за дарение обективиран в нотариален акт Нотариален акт за дарение на недвижим имот № 145, том ІІІ, рег.№ 3946, дело № 406 от 20.08.2013 година на нотариус Борис Кожухаров с район на действие РС гр. Троян, прикриващ действително съглашение между страните за покупко-продажба е неоснователен. Според правилото на чл. 17 от ЗЗД, ако страните прикрият сключено между тях съглашение с едно привидно съглашение, прилагат се правилата относно прикритото, стига изискванията за действителност на прикритото да са налице. Привидното съглашение по смисъла на чл. 26, ал. 2 пр. последно от ЗЗД е нищожно. Когато с договор, чиято нищожност се претендира поради привидност, прикрива съглашение, което е сключено в предвидена от закона форма, привидността обуславя нищожност на привидната сделка, и действителност на прикритото с нея съглашение. Основният спорен въпрос по делото е каква е била действителната обща воля на страните при сключване на договора за дарение, респ. налице ли е относителна симулация.                                                                                 Съгласно разпоредбата на чл. 26, ал. 2 от ЗЗД нищожни са привидните договори, а ако страните прикрият сключеното между тях съглашение с едно привидно съглашение, прилагат се правилата относно прикритото, ако са налице изискванията за неговата действителност/чл. 17, ал. 1 от ЗЗД/.        Привидна /симулативна/ е тази сделка, при която е налице взаимно съгласие на съконтрахентите, че не желаят правното действие на външно обективираните волеизявления, т.е. налице е съзнателно несъответствие между желаното и изразеното.                                  

В правната доктрина и съдебната практика се приема, че симулацията може да бъде абсолютна, когато страните не желаят нито последиците на привидния акт, нито въобще някакъв резултат, в случая прехвърляне правото на собственост, или относителна, при която привидното основание прикрива действителното.                                                   

Прикрита сделка е тази, сключена от страните с желание тя да породи целеното правно действие, но то да не стане достояние на третите лица, като за да породи тя действие, трябва да бъде сключена редовно и да отговаря на всички законни изисквания за позволено и законосъобразно съдържание. Тук следва да се посочи, че за доказването на симулативна сделка и това, че волята на страните е различна от обективираната в съглашението, става с обратно писмо /контралетр/, в което страните заявяват, че не желаят настъпването на следващите от договора правни последици. В случаите на относителна симулация обратното писмо може да съдържа и тяхната действителна воля, т.е. да обективира дисимулативната сделка. Симулацията може да бъде разкрита и чрез свидетелски показания, по арг. от чл.165, ал.2 от ГПК, ако е налице т.нар. начало на писмено доказателство - документ, изходящ от ответника, от който може да бъде заключено, че симулацията вероятно е налице. Този документ не я установява пряко, но съставлява предпоставка за нейното разкриване посредством свидетелски показания като така се преодолява и забраната по чл.164, ал.1, т.2 от ГПК за опровергаване съдържанието на нотариалния акт като официален документ, разполагащ с материална доказателствена сила относно обстоятелството каква е била волята на страните, изразена при нотариалното изповядване на сделката.

В настоящото производство е в тежест на ищцата, която твърди, че сключената сделка е привидна и прикрива договор за покупко – продажба да докаже симулацията. Ищцовата страна, не е ангажирала никакви писмени доказателства, изходящи от ответниците, както и изявления направени пред държавен орган от страните, с които те да изразяват волята си да не настъпят предвидените в закона правни последици на договора за дарение. Предвид изложеното, събирането на устни доказателства с цел доказване на относителна симулация е недопустимо, поради което съдът не следва да обсъжда и кредитира показанията на свидетелите, които също не доказват плащане на суми по договора за дарение. Извод за наличие на относителна симулация не може да бъде изведен от факта, че десет дни след като е изповядана пред нотариус сделката, с която двете ответници даряват на третия ответник процесните недв.имоти, ищцата е изпратила нотариална покана, от съдържанието на която се установява, че  предлага да изкупи техните ид.части, на цена, на която им е предложена от „...кандидат-купувачът на целия имот, с който преговарят около една година и не дава повече от 0,60 лева на кв.м....”. Самата ищца в ИМ и в хода на производството, чрез проц. си представител навежда доводи за извършена симулативна сделка – дарение, с която се прикрива действителна сделка покупко-продажба, обосновавайки поведението на първите две ответници с липса на финансови средства, необходими на В. Вълкова за погасяване на банков кредит. Това твърдение категорично беше опроверган от страна на ответницата Вълкова при отговор на поставените по реда на чл.176 от ГПК въпроси, в проведеното на 12.09.2014г. открито с.з:”......Никога не съм имала банков кредит - преди този период, по време и след него. Ако има начин да се направи справка в банките, не съм имала банков кредит през целия си живот.....”, а и от ищовата страна не бяха ангажирани доказателства за противното. По делото не се установи при условията на пълно и главно доказване, че волята на страните при изповядване на дарението е била друга, освен дарствена, което прави иска недоказан, тъй като съдебното решение, не може да се крепи на индиции и предположения, а единствено на факти, доказани по несъмнен и категоричен начин, което по делото не е направено.

 Тук трябва да се добави, че в обстоятелствената част на исковата молба са изложени  факти и обстоятелства покриващи разпоредбата на чл.33 от ЗС, според която: Съсобственикът може да продаде своята част от недвижимия имот на трето лице само след като представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия и декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение.

Ако декларацията по предходната алинея е неистинска или ако третото лице купи частта на съсобственика при условия, уговорени привидно във вреда на останалите съсобственици, заинтересованият съсобственик може да изкупи тази част при действително уговорените условия. Искът трябва да се предяви в двумесечен срок от продажбата.

Ако съсобственикът не плати дължимата поради изкупуването сума в месечен срок от влизането на решението в сила, това решение се счита обезсилено по право”.

В действителност ищцата  не е предявила иск по чл. 33, ал. 2 ЗС, видно от петитума на ИМ и с оглед квалификацията на иска, извършена с доклада на съда,  но за пълнота на изложеното следва да се отбележи, че срокът по чл. 33, ал. 2 от ЗС не е спазен. С решение № 72 от 1.VII. 1959 г. по гр. д. № 48/59 г. на ОСГК, което е задължително за съда, е прието, че когато на съсобствениците не е била отправена покана да купят имота при същите условия или когато подписите им на отправената покана бъдат подправени от връчителя или друго лице, началото на срока по чл. 33 ЗС трябва да бъде отнесено до момента на узнаване на продажбата от тях. Следователно моментът, от който ищцата е можела да упражни правото си за изкупуване на имота, респ. моментът, от който е започнал да тече преклузивният срок по чл. 33, ал. 2 от ЗС, е моментът, в който тя е узнала за сключения договор, т.е. през м.септември 2013г., след справка в СВ, който факт се признава от проц.представител на ищцата /Виж писмени бележки вх.№5895/29.09.2014г. на ТРС, лист 2, последно изречение на предпоследен абзац/, а ИМ е депозирана в РС-Троян на 22.05.2014г., т.е. такъв иск би бил  недопустим поради липса на правен интерес.

С оглед изводите на съда и предвид разпоредбата на чл.78, ал.3 от ГПК, ищцата следва да бъде осъдена да заплати на ответниците направените от тях разноски, в размер на 1000.00 /хиляда лева/, представляващи реално заплатено възнаграждение по договора за правна защита и съдействие/л.60/.

Водим от горното, съдът

Р Е Ш И :

ОТХВЪРЛЯ предявеният от Й.К.К., ЕГН **********,  чрез пълномощника си адв.Е.Б. ***, иск с правно основание чл.124 от ГПК, вр. чл.26, ал.2, пр.5 от ЗЗД във вр. с чл.17, ал.1 от ЗЗД за прогласяване нищожност на договор за дарение,  обективиран в Нотариален акт за дарение на недвижим имот № 145, том ІІІ, рег.№ 3946, дело № 406 от 20.08.2013 година на нотариус Борис Кожухаров с район на действие РС гр. Троян, прикриващ действително съглашение между страните за покупко-продажба на имота,  против В.М.М., ЕГН ********** ***, М.М.В., ЕГН ********** *** и Дружество с ограничена отговорност „ПИ ЕС ХОТЕЛИ”ООД, ЕИК 105588964,  със седалище и адрес на управление гр.София 1164, обл.София, р-н Лозенец, бул „П.Яворов” №6, ет.3, офис 5, управлявано и представлявано от управителите Снежана Стоянова Мичева и Христина Стоянова Мичева, като НЕОСНОВАТЕЛЕН.        ОСЪЖДА Й.К.К., ЕГН ********** чрез адв.Е.Б. *** да заплати на „ПИ ЕС ХОТЕЛИ” ООД, ЕИК 105588964,  със седалище и адрес на управление гр.София 1164, обл.София, р-н Лозенец, бул „П.Яворов” №6, ет.3, офис 5, управлявано и представлявано от управителите Снежана Стоянова Мичева и Христина Стоянова Мичева сумата от 1000.00 /хиляда/ лева, представляваща направени по делото разноски за един адвокат, на осн. чл.78, ал.3 от ГПК.                                                 РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба, в двуседмичен срок от съобщаването му на страните пред Ловешки окръжен съд.

 

РАЙОНЕН СЪДИЯ: