Р   Е   Ш   Е   Н   И   Е

 

                                                         352

 

06.11.2015 година,  град Троян

 

                                              В ИМЕТО НА НАРОДА

 

ТРОЯНСКИЯ РАЙОНЕН СЪД, втори състав, в проведеното на 08.10.2015г. /осми октомври две хиляди и  петнадесета/ година  публично заседание  в   следния състав:                                                                                                                                                                

                                                              ПРЕДСЕДАТЕЛ: СВЕТЛА ИВАНОВА                                                                                                      

 

Секретар Е.П.,като разгледа докладваното от съдията  Иванова гражданско  дело № 108  по описа за 2014 година, за да се произнесе, съобрази:

 

Ищецът „РИЛСКИ” ООД, гр. Дупница, представлявано от управителя Йордан Тодоров Василев, е предявил против Туристическо дружество „Здравец” ООД, с. Терзийско, община Троян, област Ловеч, представлявано от председателя Христо Стойков Пиргов, иск с правно основание чл. 124 ал.1 от ГПК.

В исковата молба се излага, че с ответника са сключили Договор за наем на 18.12.2003 година, заверен нотариално под №9790/18.12.2003 година на Съдията по вписванията при Районен съд-Троян и вписан с вх.рег.№2437, том II, № 83, кн.Б, партида 5698, 5699/18.12.2003 година на СВ при РС Троян за срок от 10/десет/ години, хижа „Коман", находяща се в землището на с.Терзийско,община Троян,област Ловеч.  Ищецът излага, че в изпълнение на задълженията си по чл.3, ал.2 от Договора в качеството на наемател и бил задължен да извърши основен ремонт на наетия имот за сметка на наемодателя, като съгласно чл. 2, изречение 2-ро на Договора от 18.12.2003 година, договора се продължава задължително за още 10-десет години, при условие, че наемателят извърши подобрения, подробно описани в допълнителен протокол към договора.

Твърди, че дружество е извършило необходим и неотложен основен ремонт на хижа „Коман", на стойност около сто и петдесет хиляди лева, но ответника отказал да продължи договора с още 10 години, считано от 18.12.20013г., поради което за него е налице правен интерес от предявяване на положителния установителен иск по чл.124 от ГПК, по силата на който да се признае за установено, че Договора от 18.12.2003 г., сключен за 10 години и изтичащ на 18.12.2013г., е продължен за още 10 години, считано от 18.12.2013г.

В съдебно заседание, ищецът редовно призован се явява лично и с упълномощен защитник – адв.Д.Ч., който поддържа становището си по съществото на спора и в представена по делото писмена защита.

По реда на чл. 131 от ГПК на ответната страна е изпратено копие от исковата молба и доказателствата. В предвидения от закона месечен срок е депозиран писмен отговор, в който излага становище, за недопустимост, а по съществото за неоснователност.

Счита, че описаните в исковата молба дейности, посочени от ищеца като основен ремонт, по смисъла на чл.137, ал.1, т.З, б."ж" във връзка б."в" от ЗУТ представляват строеж трета категория, за който е необходима виза за проектиране, която се издава след заявление от Възложителя или упълномощено от него лице. Твърди се, че ответното Туристическо дружество не е оправомощено лице - „възложител" по смисъла на ЗУТ, същото не е извършвало действия по иницииране на проектиране, нито е упълномощавал ищеца за това, а такива действия не са извършвани и от титуляра на собствеността - БТС.

Твърди се, че описаните в ИМ СМР-та не са извършени,  но дори и да се установи противното,  същите представляват незаконен строеж, поради което не би могло да се приеме, че са подобрения по смисъла на закона, тъй като за тяхното извършване е необходимо разрешение за строеж, съгласно чл.148, ал.13 от ЗУТ, което се издава след извършено обследване по реда на чл. 176в от ЗУТ и съставяне на технически паспорт по реда на чл. 176а от ЗУТ.

Прави  се възражение за нищожност на клаузата, която касае срока на договора /раздел І, чл.2 от протокол № 5/, по смисъла на чл. 26, ал.4, пр. І от ЗЗД във връзка с чл. 229, ал.2 и 3 от ЗЗД, като счита, че  Договора за наем от 18.12.2003г. от страна на наемодателя е сключен от лице, което може да върши единствено действия на управление по отношение на процесния имот, т.е не може да  сключи  договор за наем за повече от три години и възражение досежно  клаузите  по чл.2 и чл.5 от Договора за наем от 18.12.2003г.  по реда на чл.25 ал.1 от ЗЗД, с които действието на договора е поставено в зависимост от настъпването на едно бъдещо несигурно събитие, а именно реализиране на подобрения в имота.

Ангажира доказателства и прави доказателствени искания.

В съдебно заседание, ответното туристическо дружество се представлява от адв.К.Д. от ЛАК- упълномощен защитник. В хода на производството и по съществото на спора се поддържа становището изложено в отговора на исковата молба.

По делото са събрани гласни доказателства, чрез разпит на свидетели, за обстоятелства, свързани с извършени от страна на наемателя-ищец по делото на дейности, подробно описани в исковата молба и представляващи според ищеца подобрения и основен ремонт.

За установяване на спорните по делото обстоятелства е допусната и назначена СТЕ, по която вещото лице е изготвило заключение, в което  подробно е описало извършените в имота СМР-та, съобразявайки свидетелските показания и извършените на място констатации.

На основание чл.204 от ГПК, съдът е извършил оглед на място на процесния имот.

Въз основа на доказателствата по делото, съдът счита за установено от фактическа и правна страна следното:                                        

Не е спорно по делото, че страните са обвързани от облигационно отношение, основано на сключен на 18.12.2003г. договор за наем на недвижим имот, по силата на който Туристическо дружество „Здравец” е отдало на „Рилски” ООД под наем, за временно - срок от 10 години, съгласно Протокол №5 на извънредно събрание на Управителния съвет на дружеството и възмездно ползване - срещу месечен наем в размер на 100 лева, описаната в исковата молба туристическа хижа „Коман”,  находяща се в землището на с. Терзийско, община Троян.

Спорните по делото въпроси са: управляващия Туристическо дружество „Здравец”  с.Терзийско имал ли е правомощията да сключи Договора за наем от 18.12.2003г., за 10 години, настъпили ли са условията  визирани в чл.2 изречение второ, чл.3 и чл.5 от Договора.

В чл.2 изр.второ от Договора страните са се споразумели, „… Договора  се продължава задължително за още десет години, при условие, че наемателят реализира подобренията, описани в допълнителен протокол към договора…”.

В чл.3 ал.2 от Договора е вменено на наемателя-ищец задължение да извърши основен ремонт на имота, за сметка на наемодателя.

В чл.5 са уредени правата и задълженията на наемодателя, като е посочено, че „Наемодателят е длъжен да предаде описания имот с подписан от двете страни приемо-предавателен протокол, да предостави на наемателя всички документи за имота, касаещи правото на собственост, както и строителни книжа, свързани с изграждането  и експлоатацията му. Наемодателят е длъжен да  съдейства на наемателя при изготвяне на проектна документация за подобренията в имота, като дава необходимото съгласие за извършване на дейностите”.

В отговора на  исковата молба и в хода на производството по делото,  ответникът инвокира оплакване, че уговорената в чл.2 изречение първо клауза досежно срока на договора е нищожна,  поради противоречието със закона, тъй като липсва съгласие от ръководните органи на сдружението –УС и ОС за сключване на договора за срок от 10 години.

         Съдът констатира, че е налице посочения от ответника порок, тъй като от представените по делото доказателства - договор за наем е видно, че същия е подписан от управляващия председател на сдружение Туристическо дружество „Здравец” Христо Стойков Пиргов, чиято компетентност се свежда до организиране и текущо управление на дейността на сдружението. Управлението на председателя обаче не включва извършване на действия, които обременяват значително имуществото на сдружението и по правните си последици се приравняват на действия на разпореждане. Разпоредителните сделки и действия с имуществото на сдружението са от изключителната компетентност на управителния съвет, съгласно  разпоредбата на чл.31,ал.1,т.3 ЗЮЛНЦ, според която председателят извършва сделки на разпореждане с имуществото на кооперацията въз основа на предварително решение на управителния съвет.

В правната доктрина и в съдебната практика е възприето разбирането, че макар да носи белезите на сделка на управление, сключеният за повече от три години наемен договор наподобява сделка на разпореждане, тъй като ограничава възможността на наемодателя да ползва отдадената под наем вещ през продължителен период от време. По тази причина законът признава правото за сключване на договор за наем със срок над три години единствено в полза на лицата, които притежават правомощия за разпореждане с вещта.

В настоящия случай по делото липсват доказателства за проведено общо заседание на УС на ТД” Здравец”, на което да е прието решение да сключва договор за наем на обект  хижа „Коман” за срок от 10 години, поради което направеното от ищеца оплакване за липса на решение от УС за отдаването на процесната хижа под наем е обосновано.

Липсата на изрично овластяване на председателя от управителния съвет на Туристическо сдружение „Здравец” Христо Пиргов да сключва договор за наем за срок от 10 години налага извода, че при сключване на процесния договор той е действал при условията на „excessus mandati” – превишаване пределите на представителната власт. Изложеното мотивира съдът да приеме, че следва да се приложи правилото, установено в нормата на чл. 229, ал. 3 ЗЗД и уговорения между страните по договора срок следва да се редуцира до 3-годишен, с изтичането на който наемното правоотношение преустановява действието си по силата на закона.

Изложените аргументи мотивират състава на съда да приеме, че предявения от ищеца иск с правно основание чл.124 от ГПК, с който ищецът иска да бъде установено по отношение на ответника, че Договора от 18.12.2003 година, е продължен за срок от  10-десет години, считано от 18.12.2013г. е неоснователен.

Отделно от изложеното, съдът счита, че дори и да не бяха налице предпоставките на чл.229 ал.3 от ЗЗД, то предявения иск е неоснователен и недоказан и на следното основание:

В исковата молба се твърди, че в изпълнение на вменените в чл.3, ал.2 от Договора  задължения ищецът, в качеството си на наемател  е извършил основен ремонт на наетия имот.

От заключението на вещото лице инж.Е.М., по допуснатата от съда СТЕ се установява, че „….Извършените от ищеца „РИЛСКИ" ООД гр. Дупница, представлявано от управителя Йордан Тодоров Василев подобрения, посочени от свидетелите и констатирани на място, а именно: подмяна на дограмата, изолацията, оборудване на сервизни помещения и т.н. с изключение ремонта на покрива, не са били необходими за да функционира хижата по предназначението й, т.е. обектът е действал и преди ремонта като хижата….Ремонтът на покрива в т. ч. поправка на комини, подмяна на елементи на покривната конструкция, ламаринени обшивки, подмяна на счупени цигли е необходим за запазване на сградата. Останалите СМР са били полезни за повишаване комфорта при използването на хижата….”.

Според вещото лице, „…Себестойността на процесния имот се повишава след изпълнение на строително ремонтни дейности, при които се използват материали с по-висока стойност като дограма, изолация, съвременно оборудване на санитарни възли, както и изпълнение на нови инсталации -Ел, ВиК, ОВ, климатизация и пр….Ремонта на покрива, циклене паркет, шлайфане врати, шпакловка и боядисване стени и тавани, нови осветителни тела и почистване представляват текущ ремонт и не повишават стойността на имота….”.

Съдът счита, че дори и да се приеме, че някой от извършените СМР-та представляват съгласно § 5, т. 42, от Допълнителните разпоредби на ЗУТ, "Основен ремонт", то за същите е следвало да бъде представено становище на инженер-конструктор с указания за изпълнението им, съгласно чл.147 ал.2 вр. ал.1 от ЗУТ, което съобразно разпоредбите на чл.161 от ЗУТ се  предоставя на  възложителя, който е „…… собственикът на имота, лицето, на което е учредено право на строеж в чужд имот или лице, което има право да строи по силата на закон….”. По делото липсват доказателства, от които да е видно, че титуляра на собствеността „Български туристически съюз” или  оправомощено от него лице – ответника Туристическото дружество е извършвал действия по иницииране на проектиране или искане за издаване на разрешение за строеж за извършване на строителни и монтажни работи, като основен ремонт, реконструкция, основно обновяване, преустройства, реставрация и адаптация, при които се засяга конструкцията на строежа, съгласно чл.148 ал.13 от ЗУТ, за които след  обследване по реда на чл. 176в от ЗУТ се съставя технически паспорт  съгласно чл.176а от ЗУТ.

В тази връзка, настоящия състав  намира, че следва да кредитира с доверие показанията на свидетелите Л.Г.М., Г.П.Б., И.Д.Н.,  П.Н.К.,  И.М.О., К.С.С. и В.С.Д.. Същите  действително с показанията си удостоверяват извършвани от ищеца ремонтни дейности на наетия обект – хижа „Коман”. Според показанията на свидетелите, ищеца е извършил в имота подобрения, като е направил значителни разноски. Макар и обективни, съдът намира, че същите  са ирелевантни за предмета на спора, с оглед на изложените от съда по-горе мотиви, съобразявайки  т. 42 и т. 43 на § 5 от Допълнителните разпоредби на ЗУТ е обстоятелството, че  извършените дейности квалифицирани  като подобрения в имота,  не се били необходими за запазването и съхраняването му, а сторените разноски, са свързани с наложителността за запазване съществуването на самия имот, тъй като без тяхното извършване имота би погинал или състоянието му би се влошило съществено.

По отношение на  направеното от ответника възражение  за нищожност по реда на чл.25 ал.1 от ЗЗД на  клаузите  по чл.2 и чл.5 от Договора за наем от 18.12.2003г.,  с които действието на договора е поставено в зависимост от едно бъдещо несигурно събитие, а именно реализиране на подобрения в имота.

На първо място съдът счита,  че  не е налице нищожност на цитираните клаузи, съобразявайки признатата в чл.9 от ЗЗД договорна автономия между страните. Действително в правото, свободата на договаряне не е абсолютна и ще се простре до там, докъдето не ограничава нечии чужди права или не застрашава обществения интерес.  Действително, в цитираните членове  действието на договора е поставено в зависимост  от едно бъдещо несигурно събитие, а именно реализиране на подобрения в имота.  Доколкото обаче тези условия /бъдещи несигурни събития по смисъла на чл.25 ал.1 ЗЗД/ не са се сбъднали, съдът намира, че същите не водят до нищожност на цитираната в договора клауза, а до  неоснователност на предявеният от ищеца установителен иск  по чл.124 от ГПК.

При този изход на правния спор и на основание чл.78, ал.3 от ГПК в полза на ответника ще следва да се присъдят направените по делото от него разноски, които се констатираха в размер на сумата от 200.00 лева, съобразно приложения по делото списък по реда на чл.80 от ГПК.

По изложените съображения съдът

 

Р Е Ш И :

ОТХВЪРЛЯ като неоснователен и недоказан предявения от „РИЛСКИ” ООД, ЕИК 109554240, с адрес на управление и седалище: гр. Дупница, ул. „Ал. Батемберг” № 69, ап.2, представлявано от управителя Йордан Тодоров Василев, ЕГН ********** против Туристическо дружество „Здравец” ООД, ЕИК 110528883, с адрес на управление и седалище: с. Терзийско, община Троян, област Ловеч, представлявано от председателя Христо Стойков Пиргов, иск с правно основание чл. 124 ал.1 от ГПК, да бъде признато за установено между страните, че Договор за наем от 18.12.2003г., заверен нотариално под №9790/18.12.2003 година на Съдията по вписванията при Районен съд-Троян и вписан с вх.рег.№2437, том II, № 83, кн.Б, партида 5698, 5699/18.12.2003 година на СВ при РС Троян е продължен за 10 години, считано от 18.12.2013г.

ОСЪЖДА „РИЛСКИ” ООД, ЕИК 109554240, с адрес на управление и седалище: гр. Дупница, ул. „Ал. Батемберг” № 69, ап.2, представлявано от управителя Йордан Тодоров Василев, ЕГН ********** да заплати на  Туристическо дружество „Здравец” ООД, ЕИК 110528883, с адрес на управление и седалище: с. Терзийско, община Троян, област Ловеч, представлявано от председателя Христо Стойков Пиргов сторените по делото разноски в размер на 200-двеста лева, съобразно приложения по делото списък по реда на чл.80 от ГПК.

Решението подлежи на въззивно обжалване в двуседмичен срок от връчването на страните  пред Ловешки окръжен съд.

 

            РАЙОНЕН СЪДИЯ: