РЕШЕНИЕ

 

№ 125

 

гр. Троян, 17.04.2015 год.

 

В ИМЕТО НА НАРОДА

   

Троянски районен съд, втори състав, в публичното заседание на 17.03.2015 /седемнадесети март две хиляди и петнадесета/ година в състав:

                                                          

                                                                    Председател:СВЕТЛА ИВАНОВА

 

Съдебен секретар Е.П., като разгледа докладваното от съдията Иванова  гр.дело № 735 по описа на съда за 2014г., за да се произнесе съобрази следното:

 

Производството е с правно основание чл.228 от ЗЗД във вр. с чл.92 от ЗЗД.

Предявена е искова молба от М.К.П.-И. *** и П.М.Р. *** срещу „АДК Инвест” ЕООД с ЕИК 202952958, със седалище и адрес на управление гр. Троян, ул.„Генерал Карцов” № 6, ет.1, ап.2, представлявано от управителя Събка Василева Радоева.

 В молбата се твърди, че ищците са собственици на недвижим имот с площ от около 62 кв.м., находящ се на партерния етаж на жилищна сграда в гр. Т.***, обособено като търговски обект – магазин с индификатор 73198.505.72.1.

Правото на собственост е обективирано в нотариален акт №39, том I, дело 79 от 1996г. на ТРС- приложен по делото.

Излага се, че на 1.03.2014г. по силата на сключен договор за наем, ищците са предоставили гореописания недвижим имот на ответното дружество за временно ползване за срок от 3 години, при месечен наем от 1200лв. / хиляда и двеста лева/, платим между 1-во и 5-то число на текущия месец, съобразно чл.3 от Договор за наем. Твърди се, че до 1.06.2014г. ответникът е заплащал редовно месечния наем, но от месец юли 2014г. наемателят е започнал да изпада в забава. С писмо-уведомление до ответника, от дата 16.07.2014г. и получено от последния на 17.07.2014г., същият е уведомен за настъпилото просрочие, както и за обстоятелството, че при неплащане на две наемни месечни вноски, договорът се прекратява автоматично, без предизвестие, съгласно чл.7.1. Последвало е неплащане на наемната цена и за месец август, за което ответното дружество е получило писмо-уведомление от 26.08.2014г. за прекратяване на договор за наем, считано от дата 6.08.2014г., по силата на чл.7.1 от Договора.

Ищците твърдят, че не са успели да уредят отношенията си доброволно, поради което молят съдът да разреши правния спор, възникнал между страните.

Претендират заплащане на две наемни вноски в размер общо на 2400лв. / две хиляди и четиристотин лева/, както и неустойка в размер на 320лв., съобразно чл. 3.2 от Договора за наем за периода 6.07.2014г. – 6.08.2014г. Претендират също законна лихва върху дължимите суми, считано от датата на завеждането на настоящия иск, до окончателното изплащане на обещетението, както и съдебни разноски и адвокатско възнаграждение.

В срока за отговор на исковата молба по чл. 131 от ГПК, ответното дружество, чрез процесуалния си представител адв. П.П. е депозирало писмен отговор. Изразява становище за процесуална допустимост на настоящия иск, но моли съда да отхвърли същия като неоснователен и недоказан. Мотивите за това искане, ответникът намира в обстоятелството, че на 28.06.2014г., т.е. няколко дни преди за него да е възникнало задължение да заплати месечния наем за м. юли, ищците са поставили табела „отдава се под наем”, с телефонните си номера, което ответника е възприел като конклудентно волеизявление за прекратяване на договорните му отношения с ищците. В отговора се твърди, че ответното дружество, чрез адвокат П.П. е отправило писмено искане на 30.06.2014г. за прекратяване на договор за наем от 1.03.2014г. Това искане не е било уважено от ищците. Отвеника е направил опит да върне ключа за помещението, като за целта е инициирал среща между страните пред нотариус, чрез нотариална покана.

Ответникът твърди, че на 27.06.2014г. е имало неформална среща между него и ищците, но на тази среща не е коментирано прекратяването на наемните отношения между страните, нито предизвестие за напускане. Въпреки това на следващия ден наемодателите са поставили табела „дава се под наем” с техните телефонни номера. Това действие според процесулания представител на ответника е нарушило спокойното и безпрепятствено ползване на имота, от неговия доверител, същия се е почувствал несигурен за бъдещите намерения на наемодателите и в резултат се е формирала воля за напускането на обекта. Твърди се, че на 30.06.2014г. ответника е опразнил помещението, с което е прекратил владението на имота, което го е освободило от задължението да заплати месечна вноска за ползването му за месец юли.Ответника  иска съда да отхвърли претенцията срещу него и да му присъди съдебните разноски и възнаграждението за адвокат.

В съдебно заседание ищците редовно призовани се явяват лично и с упълномощен защитник – мл.адв.Ц.А. от ЛАК, който поддържа становището си по съществото на спора и в представена по делото писмена защита.

Ответното дружество се представлява от адв.П.П. от ЛАК, който поддържа становище за неоснователност на исковата претенция. Аргументите си е изложил по съществото на спора и в представена по делото писмена защита.

След преценка на събраните по делото доказателства и като съобрази доводите и възраженията на страните, съдът приема за установено от фактическа страна следното:

Безспорно е обстоятелството, че между М.К.П.-И. с ЕГН ********** *** и П.М.Р. с ЕГН ********** ***  и „АДК Инвест” ЕООД с ЕИК 202952958 с адрес на управление гр. Троян, ул. „Генерал Карцов” № 6, ет.1, ап.2, представлявано от управителя Събка Василева Радоева от гр. Троян са възниканли наемни отношения, обективирани в договор за наем от 1.03.2014г. По силата на този договор, наемодателите са предоставили на наемателя – ответното дружество недвижим имот- магазин с индификатор 73198.505.72.1 и адрес на помещението гр. Троян, ул. „Васил Левски” №9.

От приложения и приобщен към доказателствения материал по делото договор за наем на недвижим имот от 01.03.2014година е видно, че страните са се договорили за наемна цена на отдадения имот в размер на 1200лв. месечно, платима от 1-во до 5-то число на текущия месец. От задълженията, вменени на страните, по силата на съглашението и относими към предмета на настоящия спор, следва да се акцентира най-вече на визираните в чл.4 и чл.5 от Договора задължения на страните. Съгласно чл. 4.2 – Наемодателя се задължава да осигури спокойно и безпрепятствено ползване на имота, а съгласно чл.5.1- наемателя да плаща редовно и в срок наемната цена.  Страните са постигнали съгласие как да бъдат уредени отношенията им при прекратяването на договора за наем, основанията за това, както и изменението или допълването на договора, а именно - в писмен вид.

Не се спори между страните, че на 27.06.2014г. между наемодателите и наемателя е имало неформална среща, което обстоятелство се установява чрез ангажираните по делото гласни доказателствени средства, събрани по реда на чл.176 от ГПК в открити съдебни заседания съответно на 23.02.2015г. и 17.03.2015г. Установява се, че и  двете страни не са възприели посочената среща като инициирана с цел да се прекратят наемните отношения. Не се оспорва, а е налице и признание от ищцовата страна,  че в деня след срещата – 28.06.2014г., наемодателите са сложили табела „дава се под наем”, на която са били изписани телефонните им номера.

С Нотариална покана от 16.07.2014г. ответното дружество е уведомило ищците-наемодатели, че считано от 30.06.2014г. недвижимия имот, предмет на договора за наем не се владее от юридическото лице, поради което отправят покана за среща пред нотариус Борис Кожухаров  на 28.07.2014г. в 15.30 часа за да предаде ключа от помещението и всички служебни бележки за доход. Представения по делото Констативен протокол от 28.07.2014г., на  нотариус Борис Кожухаров с р-н на действие РС-Троян удостоверява, че срещата е осъществена между упълномощени от страните по договора лица- адв.П.П. и мл.адв.Ц.А..  Адвокат А. е отказал да получи ключът от процесния имот, тъй като от една страна доверителките му считат, че договора за наем не е прекратен, като  претендират за заплащане на дължимия за месец юли 2014г. в размер на 1200 лева и 230 лева неустойки, съобразно договора. Заявяват желание за сключване на спогодба относно прекратяване на договора, като напомнят на наемателя-ответник, чрез проц.представител адв.П., че при не плащане на следваща месечна вноска за месец август,  договора ще бъде прекратен съобразно чл.7.1.

При така установената фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи:

По силата на действащото законодателство в Република България, намиращо израз в разпоредбите на чл. 8 и чл. 9 от ЗЗД, договорите са съглашения между две страни създаващи, уреждащи или унищожаващи една правна връзка, в които съглашения страните могат свободно да определят съдържанието им. Императивната разпоредба на чл. 20а, ал.1 от ЗЗД указва, че договорите имат силата на закон за лицата, които са ги сключили. Такава правна връзка е възникнала между  М.К.П.-И. с ЕГН ********** *** и П.М.Р. с ЕГН ********** ***, в качеството им на наемодатели на недвижим имот и „АДК Инвест” ЕООД с ЕИК 202952958 с адрес на управление гр. Троян, ул. „Генерал Карцов” № 6, ет.1, ап.2, представлявано от управителя Събка Василева Радоева от гр. Троян, в качеството на наемател. За правилното решаване на настоящия спор, съдът счита, че следва да се акцентира най-вече върху следните договорни клаузи:

 При сключването на договора за наем страните са уговорили срока на наемните отношения/чл.6/  хипотезите при които договорът  може да бъде прекратен /чл.7 и чл.7.1/, както и писмената форма- чрез анекси да бъдат уреждане бъдещите им отношения /чл.10/. Пряко релевантни за настоящия правен спор са както задължението на наемодателя да осигури спокойно и безпрепятствено ползване на имота /чл.4.2/, така и задължението на наемателя редовно и в срок да плаща задължението си /чл.5.1/.

От цялостната хронология на настоящия спор може да се заключи, че с поведението си ищцовата страна, последователно е отстоявала позицията си, че счита договора за наем в сила и след 30.06.2014г. – датата на фактическото опразване на наетото помощение от наемателя. Това поведение е намерило израз в редица писмени документи, приложени като доказателства по делото. Становище в обратния смисъл изразява ответника, но предимно като твърдения, които не са обективирани в писмен акт. Доказателства за това са приложеното по делото писмо-уведомление от 16.07.2014г., с което наемодателите са отправили писмено своята претенция към наемателя за дължимата месечна вноска, ведно с неустойката за забава, като основават искането си с действащ към датата договор за наем. По делото липсват каквито и да било доказателства за възражения от страна на наемателя, за извън  договорно основание на претенцията.

Видно от приетия като доказателство по делото Констативен протокол, съставен от нотариус Кожухаров от 28.07.2014г. мл.адв. А. категорично е заявил позицията на ищцовата страна, че към посочената дата ищците-наемодатели счита договора за наем в сила, като възражение от представителя на ответника-наемател не е направено, а адв. П. само е посочил, че ответното дружество е наясно с претендираните от ищците суми.

 От представеното писмо-уведомление от 26.08.2014г. наемодателите отново напомнят за текущото задължение на наемателя, като го уведомяват, че считат договора за прекратен от дата 06.08.2014г. и с основание чл.7.1 – обективно неплащане на две месечни задължения, като отново липсва активно поведение от страна на наемателя, че счита договорните отношения за прекратени от месец юни, а оттам и становище за липсата на изпълняемо право към наемодателя.

С отговора на исковата молба ответника заявява, че лично чрез адв. П. е отправил писмено искане за прекратяване на договора за наем от дата 30.06.2014г., но липсват каквито и да било доказателства в тази връзка, включително и твърдяното писмено предизвестие. Ответника основава своята защитна теза само и единствено с твърдението, че слагането на табела „дава се под наем” го е смутило в спокойното и безпрепятствено ползване на имота, като твърди, че намира същото за конклудентно действие за прекратяване на договора и мотивиран от това е опразнил помещението на 30.06.2014г.

Поставянето на табела „дава се под наем” на вниманието на широката общественост предполага от една страна желанието на наемодателите да търсят нов наемател, а от друга липсата на възражение у наемателя, навежда на мисълта, че той не се противопоставя на това. Т.е. поведението на наемателя не говори, че последния  се счита за обезпокоен или, че обявата е накърнила безпрепятственото ползване на имота. В противен случай от гледна точка на логиката би следвало да прояви по-голяма ангажираност към интересите си и да ги защити с грижата на добър стопанин. Подобно отношение към цитираната обява от двете страни, навежда на мисълта, че е налице хипотезата на чл. 7 от договора за наем – взаимно съгласие за прекратяване на договора, но липсва изискването на чл.10 от договора – обективиране на съгласието в  писмен вид.

В тази връзка, твърдението на  наемателя-ответник за фактическото опразване на недвижимия имот от негови вещите не би могло да породи прекратяване на правната връзка между тях, защото подобно основание не е предвидено в договора, нито е императивно зададено в нормативен акт от законодателя.

Нещо повече,  ако поставянето на табела „дава се под наем” може да се приеме за обяснимо от страна на наемодателя, с оглед интереса му, то в този случай бездействието  на наемателя, чиито имуществени интереси очевидно се накърняват е необяснимо досежно неспазване изискването  за писмено прекратяване на договора.

Анализа на цялостното поведение на ответника-наемател води до единствения възможен извод, че ако е считал претенциите на ищците за неоснователни  е имал многократно възможност да защити позицията си, но същия не е сторил това, а именно: Не е взел отношение към уведомленията на наемодателите, счел е, че е нарушено правото му на ползване на недвижимия имот, но не е възразил, приел е като конклудентно прекратяване на наемния договор поставянето на табелата „дава се по наем”, но не поискал това да стане с писмен анекс, каквото е изискването на чл. 10 от съглашението. Единственото осъществено от негова страна действие се свежда само и единствено до опита му да върне  ключа за помещението, което е ирелевантно по отношение на правната връзка между страните, тъй като дори наемодателите да са го приели, този факт сам по себе си не е правно основание за прекратяването на правоотношенията им с наемателя.

По изложените по-горе аргументи, настоящия състав приема, че претенцията на ищцовата страна като основателна следва да бъде уважена.

При този изход на процеса и на основание чл.78 от ГПК съдът счита, че в тежест на ответника следва да бъдат присъдени и сторените от ищцовата страна разноски в размер на 496.00 лева, от които 146.00 лева разноски за ДТ и  350.00 лева адвокатско възнаграждение, съобразно приложения по делото списък по реда на чл.80 от ГПК.

Воден от горните изводи съдът

 

                                          Р  Е  Ш   И:

 

ОСЪЖДА „АДК Инвест” ЕООД с ЕИК 202952958 със седалище и адрес на управление гр. Троян, ул. „Генерал Карцов” № 6, ет.1, ап.2, представлявано от управителя Събка Василева Радоева, ДА ЗАПЛАТИ на М.К.П.-И. с ЕГН ********** *** и П.М.Р. с ЕГН ********** ***  сумата от 2400 /две хиляди и четиристотин/ лева, представляваща дължим и неизплатен наем за недвижим имот за месец юли и август 2014 година, по сключен между страните договор за наем от 01.03.2014г., в едно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на образуване на делото, до окончателното изплащане на задължението, както и сумата от 320лв. /триста и двадесет лева/ представляваща неустойка за забавено плащане за периода 06.07.2014г. до 06.08.2014г.

ОСЪЖДА „АДК Инвест” ЕООД с ЕИК 202952958 с адрес на управление гр. Троян, ул. „Генерал Карцов” № 6, ет.1, ап.2, представлявано от управителя Събка Василева Радоева да заплати на М.К.П.-И. с ЕГН ********** *** и П.М.Р. с ЕГН ********** *** сторените по делото разноски в размер на 496.00 /четиристотин деветдесет и шест/ лева, съобразно приложения по делото списък по реда на чл.80 от ГПК.

Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд- Ловеч в двуседмичен срок от връчването му на страните.

 

                                                           Районен съдия: