РЕШЕНИЕ

 

 106

 

гр. Троян, 15.04.2016 год.

 

В ИМЕТО НА НАРОДА

        Троянски районен съд, четвърти състав, в публичното  заседание на седемнадесети март две хиляди и шестнадесета година в състав:

Председател: Десислава Ютерова

Съдебни заседатели:.....................................

Членове:.....................................

при секретаря М.С. и в присъствието на прокурора ...……………...........................…...... като разгледа докладваното от съдията – Ютерова гр. дело № 454 по описа  на ТРС за 2015 год., за да се произнесе - съобрази:

            К.А.И. и М.Х.И.,*** са предявили срещу „Райфайзенбанк България” ЕАД гр. София иск с посочено правно основание чл. 26 ал. 1, вр. чл. 170 от Закона за задълженията и договорите за обявяване за недействителен договор за учредяване на ипотека № 94, т. ІІ, н. дело № 264/2007 г. на Нотариус Маргарита Гладкова /№ 137, т. І, нот. дело № 889/2007 г. на СВ при ТРС/ поради съществуване на неизвестност за тъждеството на ипотекирания имот. В подкрепа на твърденията си ищците са ангажирали писмени и гласни доказателства, представлявани са в процеса от адвокат Б.Д. от ЛАК, който от името на доверителите си моли съда да постанови решение, с което да уважи предявения иск заедно с всички произтичащи от закона последици и присъждане на съдебно-деловодните разноски. 

        На основание чл. 131 от ГПК на ответника е изпратено копие от ИМ и доказателства, в едномесечния срок е представен писмен отговор, с който се оспорва предявения иск. В с. з. не се явява представител и не е изразено становище по същество.

От приложената към делото писмени доказателства: Извадка от Търговския регистър за „Райфайзенбанк /България/” ЕАД, Схема № 15-217221 от 26.05.2015 г. на СГКК – Ловеч, Обявление за публична продан на недвижим имот по изх. дело № 20148800400419 на ЧСИ Р. Димитров, нотариален акт за учредяване на договорна ипотека № 94, том ІІ, дело № 264/2007 г. на нотариус М. Гладкова, рег. № 477 на НК, нот. акт за собственост на недвижим имот № 183 т. І , н.д. № 238/2001 г. на ТРС, удостоверение за данъчна оценка  изх. № ДО001701/29.05.2015 г. на Община Троян, отдел „местни приходи”,  нот. акт за дарение на недвижим имот – апартамент № 8, т. ІІ, н. д. № 469/1981 г. на ТРС, нот. акт № 187 т. ІV, н.д. № 1442/1975 г. на ТРС, копие от изп. лист от 27.09.2010 г. по ч. гр. д. № 1027/2010 г. на ТРС, заповед № 648 от 24.09.2010 г., изд. по ч. гр. д. № 1027/2010 г. на ТРС и ч. гр. д. № 377/2015 г. на ЛОС, копие от кредитното досие по договора за банков кредит от 13.04.2007 г., от показанията на разпитаните свидетели Д. И. и Л.Б., както и от заключението на допуснатата и изслушана съдебно-техническа експертиза с вещо лице инж. Е.Г., съдът приема за установена следната фактическа обстановка:

Видно от представения нот. акт № 94, т. ІІ, н. дело № 264 от 2007 г. на Нотариус Маргарита Гладкова, на 13.04.2007 г. е учредена договорна ипотека между ипотекарен кредитор - „Райфайзенбанк /България/" ЕАД, М.Х.И. – кредитополучател и К.А.И. - ипотекарен длъжник. Предмет на ипотеката са имотите, собственост на ипотекарния длъжник и са договорени между страните следните условия:

Банката е предоставила на М.Х.И. по договор за банков кредит от 13.04.2007 г. кредит в размер на 101 404.99 лева, при годишна лихва в размер на 7.00 %, увеличена с 2.5 пункта надбавка, с наказателна лихва за забава, в размер на договорената лихва, увеличена с наказателна надбавка в размер на 12 пункта годишно върху цялата усвоена и непогасена главница по кредита за времето за забавата до окончателното погасяване на забавените вноски и 3 % лихва за предсрочно погасяване. Уговорено е, че всички плащания по кредита се дължат ежемесечно от кредитополучателя на 25-то число от съответния месец, до окончателното изплащане на всички дължими суми по договора за банков кредит. Крайния срок за погасяване на кредита е определен в договора на 25.03.2029 г., а в случай на разсрочване на кредита по предвидения в законодателството ред -съответната дата по анекса.

За обезпечаване на която и да е част от вземанията на "Райфайзенбанк. /България/" ЕАД по отпуснатия на М.Х.И. кредит, К.А.И. е учредил в полза на кредитодателя, договорна ипотека върху следните свои собствени, недвижими имоти, находящи се в град Троян, ул. „Г. С. Раковски" № 41, в жилищен блок „Родина", на IV етаж, а именно:

1/ АПАРТАМЕНТ, със застроена площ 45.27 кв. м, състоящ се от кухня, дневна, спалня, килер, баня с тоалетна, тераса с придаваща се 1/2 /една втора/ идеална част от входното антре с площ 2.25 кв. м, при граници: изток - двор, запад - апартамент на К.А., север - жилищен блок "Снежанка", юг - апартамент на Т.В., отгоре - тавански помещения, отдолу - апартамент на К. Я., заедно с придаващото се към апартамента ИЗБЕНО ПОМЕЩЕНИЕ № 6 с площ 16.93 кв. м, при граници: мазе № 2 на Д.Н.Б., мазе № 4 на И. М. И., коридор, двор на сградата, ЖСК "Снежанка" - отстрани, отгоре - апартамент № 8 на Т.Д.К., отдолу - земя, заедно със съответните 44.97 %  от 1.22 % идеални части от общите части на сградата и правото на строеж върху държавно дворно място в парцел VI, квартал 146 по плана на града, целият парцел с площ от 598 кв. м, при граници: ул. „Раковски", ЖСК "Кирил и Методий", ЖСК "Снежанка" и кооперативен пазар;

2/ АПАРТАМЕНТ ЗАПАД със застроена площ 55.98 кв. м, състоящ се от спалня, дневна с бокс, килер, баня с клозет и коридор, с предаващата му се 1/2 идеална част от входното антре с площ 2.25 кв. м, състоящ се от спалня, дневна с бокс, килер, баня с клозет и коридор, с припадащият се към апартамента таван с коригирана кубатура от 27.30 кв. м, площ на това помещение, с 55,03 % идеални части от дворното място, в което е построена жилищната сграда - блок „Родина", застроен върху държавна земя - парцел VI, квартал 146 по плана на града.

Съгласно договорните клаузи, при неплащане от страна на кредитополучателя, на която и да е от погасителните вноски по договора за банков кредит от 13.04.2007 г., включително и на анексите към него в случай на разсрочване на кредита - по главница, лихви, евентуални наказателни лихви, комисионните, таксите и/или разноските, както и при възникване на случай на неизпълнение по смисъла на договора за банков кредит и на Общите условия, и в случаите на предсрочна изискуемост по чл. 432 от ТЗ, цялата сума по кредита става незабавно изискуема в пълен размер и „Райфайзенбанк /България/" ЕАД може да прибегне до принудително изпълнение върху ипотекирания имот за удовлетворяването, на която и да е част от вземането си.

Основанието за завеждане на настоящето дело е твърдението на ищците, че към 13.04.2007 г. и понастоящем не съществуват посочените в нотариален акт за учредяване на ипотека двата описани апартамента. На адрес: гр. Троян, улица „Г. С. Раковски" № 41, в жилищен блок „Родина", на IV етаж има и винаги е имало едно-единствено жилище - апартамент - самостоятелен обект в сграда по смисъла на Наредба № 3 от 28.04.2005 г. В процесния нотариален акт съществува неизвестност за тъждеството на имота - предмет на договора. В текста на акта подробно се описват два апартамента, а по-долу, в същия нотариален акт, в правата на ипотекарния кредитор, се посочва един ипотекиран имот.

От представения нот. акт № 181, т. ІV, н. д. № 1442/1975 г. на ТРС се установява, че родителите на ищеца К.И. - А. М. И. и И.ка К. И.,***, са придобили правото на собственост върху един апартамент № 6, построен по стопански начин, с площ 105.66 кв. м - понастоящем апартамент с идентификатор 76198.502.293.2.8 по КККР на гр. Троян. С решение от 15.02.1977 год. е прекратен брака между А. и И.ка И.ови и между двамата е разпределено ползването на апартамента, но същия не е обособен в два самостоятелни обекта. В подкрепа на твърдението на ищците, че родителите на К.И. са се снабдили с констативни нотариални актове за собствеността си, но апартамента е останал едно функционално обособено жилище, със същите оградни стени към съседните самостоятелни обекти, с един самостоятелен вход и същото предназначение - жилище апартамент, идентичен, като архитектура с построените под него апартаменти, съда е допуснал гласни доказателства, както и е назначил и съдебно-техническа експертиза. От показанията на свидетелите Д. И., който е син на ищците и живее в процесното жилище и Л.Б. се установява, че процесния апартамент винаги е бил едно жилище и никога не е разделян на две самостоятелни. 

Със Заповед No РД - 18 - 11 от 20.04.2007 г. на ИД на АГКК е приета и е влязла в сила КККР на гр. Троян. Заповедта не е изменяна. Установява се, че в КККР не съществуват посочените два апартамента. На този адрес е посочен един апартамент, записан на К.А.И. с идентификатор 76198.502.293.2.8 по КККР на гр. Троян, но той не е тъждествен с нито един от ипотекираните имоти.

 По делото е приложено кредитното досие, по което са извършени две оценки от лицензиран оценител на процесния имот, който е описан като един апартамент № 6, със застроена площ 105.66 кв. м.

По делото са представени два нотариални акта, с които ипотекарния длъжник К.И. се легитимира като собственик на следните имоти: С нот. акт № 8, т. ІІ, н. д. 469/1981 г. майката на К.И. – И.ка П. е дарила на сина си апартамент - запад със застроена площ 55.98 кв. м /имот № 2 от нот. акт за учредяване на договорната ипотека/ и нот. акт № 183, т. І, н. д. № 238/2001 г. на ТРС, с който покойния вече баща на ищеца – А. И. е признат за собственик на жилище-апартамент със застроена площ 45.27 кв. м /имот № 1 от нот. акт за учредяване на договорната ипотека/.

Ищците намират, че описаните обстоятелства установяват на основание чл. 170 от ЗЗД нищожността на процесния нотариален акт, с който е сключен договор за учредяване на ипотека, поради неизвестност в тъждество на посочените в акта апартаменти - предмет на договора и притежаваното от ипотекарния длъжник право на собственост върху съществуващия апартамент на улица „Г. С. Раковски" № 41, в жилищен блок „Родина", на IV етаж - самостоятелен обект в сграда с идентификатор 76198.502.293.2.8.

От назначената и приета по делото съдебно-техническа експертиза с вещо лице инж. Е.Г. и от нейните обяснения, дадени в съдебно заседание по делото се установява, че към момента на учредяване на ипотеката по нотариалния акт № 137, том. I, дело № 889/2007 г. двата апартамента не са съществували и те не съществуват и понастоящем. Не съществуват и не са съществували и проекти за тях, схеми и строителни книжа за обособяването им. Не съществуват и строителни разрешения за описаните два апартамента. В самия Нотариален акт за учредяване на договорна ипотека, вписан в СВ при ТРС под № 137, том. I, дело № 889/2007 г. не са посочени такива книжа, сред представените по сделката. Вещото лице посочва, че е извършило щателен преглед на строителните книжа за сградата в която се намира апартамента в Община Троян. Не е открило каквито и да са белези за строежа на двата описани в нотариалния акт апартаменти. При огледа на място вещото лице не е установило да има възможност от намиращия се там апартамент да се обособят две самостоятелни жилища, отговарящи в минимална степен на изискванията за самостоятелност: две входни врати; две санитарни помещения; обособяване на самостоятелния обект с оградни и други зидове. Напротив инж. Г. описва самостоятелно жилище, в което е започнат наскоро ремонт: поставяне на гипсокартон и фаянс в банята и тоалетната, като все още не е довършен тавана.

            При така установената фактическа обстановка, съдът прави следните изводи:

         Задължителното съдържание на договора за ипотека е уредено императивно в чл. 167 ал. 2 от ЗЗД. Договорът трябва да посочва страните, участващи в него, т. е. лицето, което ипотекира имота си, лицето, в полза на което се учредява ипотеката и длъжникът, ако той е различен от собственика на имота. Освен това, договорът трябва да посочва и имота, който се ипотекира.

         Съгласно разпоредбата на чл. 170 от ЗЗД, учредяването на ипотека е недействително, ако било в ипотечния договор, било в молбата за учредяване на законна ипотека или в акта, въз основа на който се подава тя, съществува неизвестност за личността на кредитора, на собственика или на длъжника, за тъждеството на имота и на обезпеченото вземане или за размера на сумата, за която се учредява ипотеката. В цитираната разпоредба законодателят е предвидил специални условия за действителността на ипотечния договор. Едно от тези специални условия е “тъждество на ипотекирания имот”, като на понятието “тъждество” не е дадена легална дефиниция. Тълкувайки понятието според целта и разума на закона, както и предвид систематичното място на чл. 170 ЗЗД - нормата е разположена след хипотезата на чл. 167 ал. 2 от ЗЗД сочеща, че ипотека може да се учреди само върху имоти, които при сключване на договора принадлежат на лицето, което я учредява, съдът намира, че понятието включва възможността имотът да бъде идентифициран като имот, собствен на лицето, което учредява ипотеката, към него момент. Това означава също и имотът да съществува и да е конкретизиран.

Предпоставките за изповядването на нот. акт за прехвърляне на собственост са предпоставки и за извършването на нот. акт за учредяване на ипотека. Нотариусът извършва акта, след като учредителят представи документи, установяващи правото му на собственост, придружени със скица на поземления имот, скица на сграда - самостоятелен обект на собственост и/или схема на самостоятелен обект в сграда, чието съдържание е предвидено в гл. IV от Наредба № 3/2005 г. за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри.

  Вярно е, че в кориците на делото се съдържат два нотариални акта, с които първия ищец К.И. се легитимира като собственик на двата ипотекирани апартамента, но от обсъдените горе доказателства съда приема за безспорно, че подобни имоти не съществуват. Установи се, че винаги е съществувал само едни апартамент, който е отразен в действащата КК на гр. Троян с идентификатор  76198.502.293.2.8.

Следователно, при сключването на договорите за ипотека е бил налице невъзможен предмет по смисъла на чл. 26 ал. 2 пр. 1 от ЗЗД.

Предявения иск за нищожност на т. ІІ от договорите за ипотека, изповядан на 13.04.2007 г., се явява основателен и следва да се уважи изцяло.

При този изход на делото и на основание чл. 78 ал. 1 от ГПК следва ответника да бъде осъден да заплати на ищците сумата 683,46 лева, сторени съдебно-деловодни разноски. Ищците са представлявани в процеса от адв. Б.Д., за което е представено адв. пълномощно, но в него не е отразен заплатен адв. хонорар и съда на е в състояние да се произнесе относно присъждането на тази част от разноските. 

Водим от изложеното съдът

 

Р    Е     Ш     И    :

ОБЯВЯВА на основание чл. 26 ал. 2 във вр. чл. 170 от ЗЗД нищожността на договор за ипотека от 13.07.2007 г., сключен между „Райфайзенбанк /България/” ЕАД, ЕИК 831558413, седалище и адрес на управление: гр. София, р-н „Средец”, ул. „Гогол” № 18-20, представители Ценка Петкова, Евелина Великова, Ани Ангелова, Оливер Рьогл като ипотекарен кредитор, М.Х.И., ЕГН **********, адрес: ***, като кредитополучател и К.А.И., ЕГН **********, адрес: ***, като ипотекарен длъжник, В ЧАСТТА относно учредената ипотека върху недвижими имоти, находящи се в град Троян, ул. „Г. С. Раковски" № 41, в жилищен блок „Родина", на IV етаж /т. ІІ от договора/ , а именно:

1/ АПАРТАМЕНТ, със застроена площ 45.27 кв. м, състоящ се от кухня, дневна, спалня, килер, баня с тоалетна, тераса с придаваща се 1/2 /една втора/ идеална част от входното антре с площ 2.25 кв. м, при граници: изток - двор, запад - апартамент на К.А., север - жилищен блок "Снежанка", юг - апартамент на Т.В., отгоре - тавански помещения, отдолу - апартамент на К. Я., заедно с придаващото се към апартамента ИЗБЕНО ПОМЕЩЕНИЕ № 6 с площ 16.93 кв. м, при граници: мазе № 2 на Д.Н.Б., мазе № 4 на И. М. И., коридор, двор на сградата, ЖСК "Снежанка" - отстрани, отгоре - апартамент № 8 на Т.Д.К., отдолу - земя, заедно със съответните 44.97 %  от 1.22 % идеални части от общите части на сградата и правото на строеж върху държавно дворно място в парцел VI, квартал 146 по плана на града, целият парцел с площ от 598 кв. м, при граници: ул. „Раковски", ЖСК "Кирил и Методий", ЖСК "Снежанка" и кооперативен пазар;

2/ АПАРТАМЕНТ ЗАПАД със застроена площ 55.98 кв. м, състоящ се от спалня, дневна с бокс, килер, баня с клозет и коридор, с предаващата му се 1/2 идеална част от входното антре с площ 2.25 кв. м, състоящ се от спалня, дневна с бокс, килер, баня с клозет и коридор, с припадащият се към апартамента таван с коригирана кубатура от 27.30 кв. м, площ на това помещение, с 55,03 % идеални части от дворното място, в което е построена жилищната сграда - блок „Родина", застроен върху държавна земя - парцел VI, квартал 146 по плана на града , който договор за ипотека е материализиран с нотариален акт № 94, т. ІІ, н. дело № 264 от 2007 г. на нотариус Маргарита Гладкова, рег. № 477 при НК.

ОСЪЖДА „Райфайзенбанк /България/” ЕАД, ЕИК 831558413, седалище и адрес на управление: гр. София, р-н „Средец”, ул. „Гогол” № 18-20, представители Ценка Петкова, Евелина Великова, Ани Ангелова, Оливер Рьогл да заплати на М.Х.И., ЕГН **********, адрес: *** и К.А.И., ЕГН **********, адрес: *** сумата 683,46 – шестстотин осемдесет и три лева и 46 ст., съдебно-деловодни разноски.   

Решението подлежи на обжалване пред Ловешки окръжен съд в двуседмичен срок от съобщението на страните.

 

 

                                    Районен съдия: