Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

 

  № 210

 

гр. Троян, 08.07.2016 година

 

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

Троянски районен съд                                        първи състав

на двадесети юни                                              две хиляди и шестнадесета година

в публично заседание, в състав:

 

                                                                ПРЕДСЕДАТЕЛ: АНТОАНЕТА СИМЕОНОВА

 

Секретар: Ц.Б.,

като разгледа докладваното от съдията

гражданско дело № 249 по описа на съда за 2016 година

и за да се произнесе, взе предвид следното:

 

 Производството е  с правно основание чл.124, ал.1 от ГПК   

 

Съдът е сезиран с положителен установителен иск  по чл.124, ал.1 от ГПК от „РИЛСКИ” ООД, регистрирано в ТР на АВ с ЕИК 109554240, със седалище и адрес на управление: гр. Дупница, ул. „Ал. Батемберг” № 69, ап.2, представлявано от управителя Йордан Тодоров Василев, предявен против Туристическо дружество „Здравец” с ЕИК 110528883, със седалище и адрес на управление: с.Терзийско, област Ловеч, представлявано от председателя Христо Стойков Пиргов, за установяване съществуването на наемно правоотношение между страните.

            В исковата молба се излага, че ищцовото дружество сключило с ответника договор за наем на 18.12.2003 година,  нотариално заверен под № 9790/18.12.2003 година на Съдията по вписванията при Районен съд гр.Троян и вписан с вх. рег. № 2437, том II, № 83, кн.Б, партида 5698, 5699/18.12.2003 година на СВ при Районен съд гр.Троян, за срок от 10 /десет/ години, за хижа „Коман", находяща се в землището на с.Терзийско, област Ловеч.  Ищецът излага, че в изпълнение на задълженията си по чл.3, ал.2 от договора, в качеството на наемател, бил задължен да извърши основен ремонт на наетия имот за сметка на наемодателя. Посочено е, че съгласно чл.2, изречение 2-ро на договора от 18.12.2003 година, същият се продължава задължително за още 10-десет години, при условие, че наемателят извърши подобрения, подробно описани в допълнителен протокол към договора.

Твърди се, че ищцовото дружество е извършило необходим и неотложен основен ремонт на хижа „Коман" на стойност около сто и петдесет хиляди лева, но ответника отказал да продължи договора с още 10 години, считано от 18.12.2013г., поради което за него е налице правен интерес от предявяване на положителния установителен иск по чл.124, ал.1 от ГПК, по силата на който да се признае за установено по отношение на Туристическо дружество „Здравец” с ЕИК 110528883, със седалище и адрес на управление: с.Терзийско, област Ловеч, представлявано от председателя Христо Стойков Пиргов, че между „РИЛСКИ” ООД, регистрирано в ТР на АВ с ЕИК 109554240, със седалище и адрес на управление: гр. Дупница, ул. „Ал. Батемберг” № 69, ап.2, представлявано от управителя Йордан Тодоров Василев и Туристическо дружество „Здравец” с ЕИК 110528883, със седалище и адрес на управление: с. Терзийско, област Ловеч, представлявано от председателя Христо Стойков Пиргов, съществува наемно правоотношение за срок от 10 / десет/ години, считано от 18.12.2013г., по силата на договор за наем от 18.12.2003г.   

По реда на чл. 131 от ГПК ответникът е представил писмен отговор, в който излага становище за недопустимост, а по същество- за неоснователност на предявения иск. Счита, че описаните в исковата молба дейности, посочени от ищеца като основен ремонт, по смисъла на чл.137, ал.1, т.З, б."ж" във връзка б."в" от ЗУТ представляват строеж „трета“ категория, за който е необходима виза за проектиране, която се издава след заявление от възложителя или упълномощено от него лице. Твърди се, че ответното Туристическо дружество „Здравец“ не е оправомощено лице  „възложител", по смисъла на ЗУТ, същото не е извършвало действия по иницииране на проектиране, нито е упълномощавало ищеца за това, а такива действия не са извършвани и от титуляра на правото на собственост – Българският туристически съюз /БТС/.

Твърди се, че описаните в ИМ СМР-та не са извършени,  но дори и да се установи противното,  същите представляват незаконен строеж, поради което не би могло да се приеме, че са подобрения по смисъла на закона, тъй като за тяхното извършване е необходимо разрешение за строеж, съгласно чл.148, ал.13 от ЗУТ, което се издава след извършено обследване по реда на чл.176в от ЗУТ и съставяне на технически паспорт по реда на чл.176а от ЗУТ.

Прави  се възражение за нищожност на клаузата, която касае срока на договора /раздел І, чл.2 от протокол № 5/, по смисъла на чл. 26, ал.4, пр.1 от ЗЗД във връзка с чл.229, ал.2 и 3 от ЗЗД, като счита, че  договорът за наем от 18.12.2003г., от страна на наемодателя е сключен от лице, което може да върши единствено действия на управление по отношение на процесния имот, т.е не може да  сключи  договор за наем за повече от три години. Направено е възражение и досежно  клаузите  по чл.2 и чл.5 от договора за наем от 18.12.2003г. ,  по реда на чл.25, ал.1 от ЗЗД, с които действието на договора е поставено в зависимост от настъпването на едно бъдещо несигурно събитие, а именно-реализиране на подобрения в имота.

В съдебно заседание за ищцовото дружество се явява управителя Йордан Василев и се представлява от пълномощника – адв.Теодора Попова от САК, която поддържа иска и прави искане за уважаването му и присъждане на направените по делото разноски.

В съдебно заседание за ответното туристическо дружество се явява председателя Христо Пиргов и се представлява от адв.Кремена Добрева от ЛАК- упълномощен защитник. В хода на производството и по съществото на спора се поддържа становището, изложено в отговора на исковата молба. Адв.Добрева прави искане да бъде отхвърлен иска и на ответника да бъдат присъдени направените разноски.

Съдът, след като обсъди доводите на страните и събраните по делото доказателства по реда на чл.235, ал.2 ГПК във връзка с чл. 12 ГПК, намира за установено следното:

Не е спорно по делото, че на 18.12.2003г. страните са сключили договор за наем на недвижим имот, по силата на който Туристическо дружество „Здравец” е отдало на „Рилски” ООД под наем, за възмездно ползване - срещу месечен наем в размер на 100 /сто/ лева, описаната в исковата молба туристическа хижа „Коман”,  находяща се в землището на с. Терзийско, община Троян.

Не се спори, че хижа „Коман“ е собственост на БТС и е предоставена за стопанисване на ТД „Здравец“, което е регистрирано като ЮЛ с нестопанска цел по ЗЮЛНЦ. От представено удостоверение, издадено от БТС, се установява, че хижата е регистрирана под № 106 в Националния регистър на спортните обекти и обектите за социален туризъм на Министерство на младежта и спорта.

Спорни по делото въпроси са: управляващият Туристическо дружество „Здравец”  с.Терзийско имал ли е правомощията да сключи процесния договор за наем от 18.12.2003г. за срок от 10 години, както и настъпили ли са условията,  визирани в чл.2 изречение второ, чл.3 и чл.5 от договора.

В подкрепа на твърденията си, че председателят на ТД „Здравец“ не е имал правомощие да сключи процесният договор, ответникът е ангажирал писмени доказателства - извадка от устава на БТС, раздел V “Имущество, преобразуване и прекратяване на сдружението“ и „Основни принципи, правила и ред за разпореждане с имущество на БТС и осъществяване на стопанска дейност“ . Видно от чл., ал.3 от Устава, стопанисването и управлението на недвижимата собственост се извършва в съответствие с нормативните актове, правилниците и документите на БТС и с решение на Общото събрание и Управителния съвет на Съюза. Съгласно ал.4 на същата разпоредба, разпореждането със собствеността става в съответствие със законите и Устава на БТС.

В отговора на  исковата молба и в хода на производството по делото,  ответникът прави възражение, че уговорената в чл.2, изречение първо клауза досежно срока на договора е нищожна,  поради противоречието със закона, тъй като липсва съгласие от ръководните органи на сдружението – Управителният съвет и Общото събрание, за сключване на договора за срок от 10 години.

Съдът намира, че от представените по делото доказателства - договор за наем от 18.12.2003г., е видно, че същият е подписан от управляващия председател на Сдружение „Туристическо дружество „Здравец” Христо Стойков Пиргов, чиято компетентност се свежда до организиране и текущо управление на дейността на сдружението.

Видно от приетия по делото договор за стопанисване и управление на туристически обекти, предоставени от БТД на Туристическо дружество „Здравец“ с.Терзийско, обл.Ловешка /л.88-89/ от 19.10.2001г., туристическото дружество няма право да отдава под наем обекта на трети лица, без изричното писмено съгласие на УС на БТС /т.7/

Към процесния договор от 18.12.2003г. не е приложено решение на управителен орган на БТС, който да овластява председателя Пиргов да сключи договора  за срок от 10 години. Управлението на председателя не включва извършване на действия, които обременяват значително имуществото и по правните си последици се приравняват на действия на разпореждане. Разпоредителните сделки и действия с имуществото на БТС са от изключителната компетентност на управителния съвет на Съюза, съгласно  разпоредбата на чл.31, ал.1, т.3 ЗЮЛНЦ, според която председателят извършва сделки на разпореждане с имуществото въз основа на предварително решение на управителния съвет.

В правната доктрина и в съдебната практика е възприето разбирането, че макар да носи белезите на сделка на управление, сключеният за повече от три години наемен договор наподобява сделка на разпореждане, тъй като ограничава възможността на наемодателя да ползва отдадената под наем вещ през продължителен период от време. По тази причина законът признава правото за сключване на договор за наем със срок над три години единствено в полза на лицата, които притежават правомощия за разпореждане с вещта.

По делото не са представени доказателства за наличие на прието решение на управителния орган на БТС, с което председателят да е оправомощен да сключва договор за наем на обект  хижа „Коман” за срок от 10 години. Липсата на изрично овластяване на председателя  налага извода, че при сключване на процесния договор той е действал при превишаване пределите на представителната власт. Изложеното мотивира съдът да приеме, че следва да се приложи правилото, установено в нормата на чл. 229, ал.3 ЗЗД и уговорения между страните по договора срок следва да се редуцира до 3-годишен, с изтичането на който наемното правоотношение преустановява действието си по силата на закона, а именно- от 18.12.2006г.

Изложените аргументи мотивират състава на съда да приеме, че предявеният от ищеца иск с правно основание чл.124, ал.1 от ГПК, с който се иска да бъде установено по отношение на ответника, че между страните съществува наемно правоотношение за срок от 10 години, считано от 18.12.2013г., по силата на договор за наем от 18.12.2003г., за  неоснователен.

Настоящият състав намира, че по делото не се доказват и твърденията, изложени в исковата молба, че с оглед уговореното в чл.2, изр.2 от договора,  ищецът, в качеството си на наемател,  е извършил подобренията, посочени в допълнителен протокол, с оглед на които договорът задължително се продължава с 10 години.

В чл.2, изр. второ от договора за наем страните са се споразумели, „… Договорът  се продължава задължително за още десет години, при условие, че наемателят реализира подобренията, описани в допълнителен протокол към договора…”.

По делото не е спорно, че допълнителен протокол за подобренията, които следва да бъдат направени, визиран в чл.2, изр.2 от процесния договор, не е сключван между страните. По този начин не може да бъде установено безспорно кои подобрения именно водят като последица задължителното продължаване на срока на договора.

В чл.3, ал.2 от договора е вменено на наемателя-ищец задължение да извърши основен ремонт на имота, за сметка на наемодателя.

В чл.5 са уредени правата и задълженията на наемодателя, като е посочено, че „Наемодателят е длъжен да предаде описания имот с подписан от двете страни приемо-предавателен протокол, да предостави на наемателя всички документи за имота, касаещи правото на собственост, както и строителни книжа, свързани с изграждането  и експлоатацията му. Наемодателят е длъжен да  съдейства на наемателя при изготвяне на проектна документация за подобренията в имота, като дава необходимото съгласие за извършване на дейностите”.

От заключението на вещото лице инж.Евгения Минкова по допуснатата от съда СТЕ се установява, че извършените от ищеца „РИЛСКИ" ООД подобрения,  а именно: подмяна на дограмата, изолацията, оборудване на сервизни помещения и т.н., с изключение ремонта на покрива, не са били необходими, за да функционира хижата по предназначението й. Ремонтът на покрива, в т. ч. поправка на комини, подмяна на елементи на покривната конструкция, ламаринени обшивки, подмяна на счупени цигли, е необходим за запазване на сградата. Останалите СМР са били полезни, допринесли са за повишаване комфорта при използването на хижата.

Според заключенито, себестойността на процесния имот се повишава след изпълнение на строително-ремонтни дейности, при които се използват материали с по-висока стойност, като дограма, изолация, съвременно оборудване на санитарни възли, както и изпълнение на нови инсталации -Ел, ВиК, ОВ, климатизация и пр. Ремонтът на покрива, циклене паркет, шлайфане врати, шпакловка и боядисване стени и тавани, нови осветителни тела и почистване представляват текущ ремонт и не повишават стойността на имота.

Съдът счита, че дори и да се приеме, че някои от извършените СМР представляват, съгласно § 5, т. 42, от Допълнителните разпоредби на ЗУТ, "Основен ремонт", то за същите е следвало да бъде представено становище на инженер-конструктор с указания за изпълнението им, съгласно чл.147, ал.2 вр. ал.1 от ЗУТ, което съобразно разпоредбите на чл.161 от ЗУТ, се  предоставя на  възложителя, който е „…… собственикът на имота, лицето, на което е учредено право на строеж в чужд имот или лице, което има право да строи по силата на закон….”. По делото липсват доказателства, от които да се установява, че титулярът на правото на собственост - „Български туристически съюз” или  оправомощено от него лице – ответника Туристическото дружество „Здравец“, е извършвал действия по иницииране на проектиране или искане за издаване на разрешение за строеж за извършване на строителни и монтажни работи, като основен ремонт, реконструкция, основно обновяване, преустройства, реставрация и адаптация, при които се засяга конструкцията на строежа, съгласно чл.148, ал.13 от ЗУТ, за които след  обследване по реда на чл. 176в от ЗУТ се съставя технически паспорт,  съгласно чл.176а от ЗУТ.

В тази връзка, настоящия състав  намира, че следва да кредитира с доверие показанията на свидетелите Л.Г.М., Г.П.Б., И.Д.Н.,  П.Н.К.,  И.М.О., К.С.С. и В.С.Д.. От  техните  показания се установяват извършвани от ищеца ремонтни дейности на наетия обект – хижа „Коман”. Според показанията на свидетелите, ищецът е извършил в имота подобрения, като е направил значителни разноски. Макар и обективни, съдът намира, че същите  са ирелевантни за предмета на спора, с оглед на изложените от съда по-горе мотиви, съобразявайки  т.42 и т.43 на § 5 от Допълнителните разпоредби на ЗУТ и обстоятелството, че  извършените дейности, квалифицирани  като подобрения в имота,  не се били необходими за запазването и съхраняването му, а сторените разноски са свързани с наложителността за запазване съществуването на самия имот.

По отношение на  направеното от ответника възражение  за нищожност по реда на чл.25 ал.1 от ЗЗД на  клаузите  по чл.2 и чл.5 от Договора за наем от 18.12.2003г.,  с които действието на договора е поставено в зависимост от едно бъдещо несигурно събитие, а именно- реализиране на подобрения в имота, съдът счита,  че  не е налице нищожност на цитираните клаузи, съобразявайки признатата в чл.9 от ЗЗД договорна автономия между страните.  Действително, в цитираните членове  действието на договора е поставено в зависимост  от едно бъдещо несигурно събитие, а именно реализиране на подобрения в имота.  Доколкото обаче тези условия /бъдещи несигурни събития по смисъла на чл.25, ал.1 ЗЗД, не са се сбъднали, съдът намира, че същите не водят до нищожност на цитираната в договора клауза, а до  неоснователност на предявения от ищеца установителен иск  по чл.124 от ГПК.

С оглед изхода на делото и на основание чл.78, ал.3 от ГПК в полза на ответника  следва да се присъдят направените по делото от него разноски в размер на  600.00 лева, съобразно приложения по делото списък по реда на чл.80 от ГПК.

  Мотивиран от горното и на основание чл.235 от ГПК, съдът

 

                                       Р Е Ш И :

ОТХВЪРЛЯ, като неоснователен и недоказан, предявеният от „РИЛСКИ” ООД, регистрирано в ТР на АВ с ЕИК ЕИК 109554240, със седалище и адрес на управление: гр. Дупница, обл.Кюстендил, ул. „Ал. Батемберг” № 69, ап.2, представлявано от управителя Йордан Тодоров Василев против Сдружение „Туристическо дружество „Здравец” с ЕИК 110528883, със седалище и адрес на управление: с.Терзийско, област Ловеч, представлявано от председателя Христо Стойков Пиргов, иск с правно основание чл.124, ал.1 от ГПК, да бъде признато за установено по отношение на  Туристическо дружество „Здравец” с ЕИК 110528883, със седалище и адрес на управление: с. Терзийско,  област Ловеч, представлявано от председателя Христо Стойков Пиргов, че между „РИЛСКИ” ООД, регистрирано в ТР на АВ с ЕИК 109554240, със седалище и адрес на управление: гр. Дупница, ул. „Ал. Батемберг” № 69, ап.2, представлявано от управителя Йордан Тодоров Василев и Туристическо дружество „Здравец” с ЕИК 110528883, със седалище и адрес на управление: с. Терзийско, област Ловеч, представлявано от председателя Христо Стойков Пиргов, съществува наемно правоотношение за срок от 10 / десет/ години, считано от 18.12.2013г., по силата на договор за наем от 18.12.2003г.   

 ОСЪЖДА „РИЛСКИ” ООД, регистрирано в ТР на АВ с ЕИК ЕИК 109554240, със седалище и адрес на управление: гр. Дупница, обл.Кюстендил, ул.„Ал. Батемберг” № 69, ап.2, представлявано от управителя Йордан Тодоров Василев  да заплати на  Туристическо дружество „Здравец”с ЕИК 110528883, със седалище и адрес на управление: с.Терзийско, област Ловеч, представлявано от председателя Христо Стойков Пиргов, направените по делото разноски в размер на 600.00 /шестотин/ лева, съобразно приложения по делото списък по реда на чл.80 от ГПК.   

Решението може да се обжалва пред Окръжен съд гр.Ловеч в 2-седмичен срок от връчването му на страните.

                                                                    

                                                                         РАЙОНЕН СЪДИЯ: